几个信号,刚需可以今年买房了_详细解读_最新资

编者按:本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队,36氪经授权转载

对所有人来说,3月是个不错的开头,起码比2月要好太多——

天气转暖,春天如期而至

国内疫情明显控制,拐点水到渠成

对于地产自媒体来说,也是不错的开头,过去一个月反而看到了更多的市场动向,而这些动向最终都指向同一个信号:

无论自住还是改善,今年就是刚需买房非常好的年份。

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一个很明显的肉身感受就是,去年我们团队大概一周可以守到一个楼市热点,而最近,几乎每天都会有政策热点或市场热点对外释放。

为什么会这样,一个很直接的原因就是——除了买房人不急,市场端和政策端都着急了。

对市场端的房企来说,一季度即将过去,到期债务压力骤增,尤其是那部分杠杠高、融资成本贵的房企。

很明显的一个现象就是:开年两个月,是去年同期房企破产数的一倍还多。

当前的房企既想有持续现金流,又迫不及待想把负债甩掉,就像一个跑不动的胖子想减肥,但又不能断食,只能卖力甩脂。

为此各大房企从线上售楼处到项目折扣,都使尽了十八般武艺。

这中间也有用户跑来问我们:最近如火如荼的房企打折,到底靠不靠谱?!

几个信号,刚需可以今年买房了

来源:乐居财经

的确,无论优惠力度大小与否,最近房企几乎都在做折扣,但从效果来看,目前还是市场和需求两端在做拉扯博弈。

房企在等疫情真正结束后的需求市场回归

买房人在等更大的折扣空间

跟男生追女朋友一个道理,男生频频暗示等回复,女生不急等等再看看,当前就是这种“剪不断理还乱”的关键时刻,要么就是大圆满,要么就是说say goodbye。

那刚需自住者到底什么节点买合适?

等到疫情真正结束后会有一个窗口期:市场信心还没恢复之前,开发商会把库存房源集中入市放量,以此快速回款,进入新一轮项目周转期。

对于房企来说,天气虽然冷,但跑起来多少暖和一点。

想象一下,市场买东西时卖家冻的哆哆嗦嗦,买家暖洋洋的插兜路过,这时候的价格博弈,谁的话语权会多一点?反过来也是一样的道理。

02

另一边的政策端同样也是热点频出。

一开始的政策方向,还仅是集中在一二线城市带头表态——

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来源:中房研协

可以很明显的看到,2月中上旬各地政策的出台速度就令人咂舌,但政策的倾向还属于蜻蜓点水救房企阶段。

但到了2月下旬,政策开始延伸并有了“试探”的味道——

2月18号,湖南衡阳发布17条政策,条条涉及契税补贴、车位补贴、购房补贴、人才补贴等各项补贴

2月21日,驻马店同样发布了17条政策,但相比无锡十七条、衡阳十七条力度更大,除了救房企发补贴,还将首套房首付比例从30%下调到20%

2月25日,东莞市公积金最长贷款期限统一设定为30年,可商贷转组合贷;放宽贷款申请人条件,压缩审批时限,最高可上浮20%可贷额度。

接着,银行口子也参与了进来。

2月24日,浙商银行对浙江“非限购”城市,首付贷款比例从原来的30%调降至20%

2月26日,深圳建行可通过“抵押云贷”的产品,实现二套房首付3成

比较有意思的是,上述试探政策的后续结果是,驻马店被省级部门约谈,深圳建行次日紧急辟谣。

从这里我们可以看到一个明显的“房住不炒”底线——救房企、补贴、人才落户都无妨,不要试图触碰“降首付限购限贷限售”等交易端红线。

对买房人来说,不用管政策目的是出于救谁,也不用管政策是否会落地,因为当前的政策频出于对购房者本身就是一种利好,这是一种市场信号,而天平在往买房人倾斜。

03

除了市场窗口、政策窗口,对于刚需还有几个机会也可以抓住。

从17年就开始发酵的城市抢人也是来真的,而且是要抢人才,抢年轻人口。

过去的城市抢人基本都是着眼于零门槛落户、家属随迁、各项人才补贴、购房补贴等等,政策同质化比较严重。

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但疫情之后,很多人对于城市观有了颠覆性看法,之后软实力在城市综合能力中会越来越被重视。

这也意味着,过去的抢人大战从城市挑人,逆转到了人挑城市的周期。

所以对于刚需自住者而言,买房同样也是要押注城市,当下正好是我们评判城市综合能力,去好城市工作落户买房定居的好机会。

未来城市买房的分化也会越来越明显,城市选择上会有这样几个大的趋势:

可以让人才更富裕、有更多奋斗可能的城市

城市治理能力、城市包容、城市人文态度等各项软实力突出

教育医疗等附加资源会继城市综合实力参考后成为第二顺位

东南沿海的一二线,或所在省的优势城市

除了城市机会,当下的持续降息信号,对刚需自住依旧友好。

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2月20日央行公布了1年期和5年期的LPR,果然如市场预期一样,1年期LPR由4.15%下调至4.05%,下降10个基点,5年期LPR由4.8%下调至4.75%,下调5个基点。

事实上降息后对买房人的影响颇微,以百万房贷5个基点来折算,一个月仅省下30多块,有点不痛不痒的感觉。

但要知道的是,这不是最近第一次降息了。

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LPR的连续走低,更多的信号是增强市场信心和预期,聊胜于无。以目前实体经济的受挫压力来看,今年依旧存在降息空间。

期待和希望还是要有的,以后会更好不是么。

04

前面写了这么多,并没有一点鼓吹炒房的意思,和我上面所说的政策红线一样,房住不炒的顶层意志是不会改变的。

站在首套自住或者是刚改购房者的角度,机会并不等同于投机,部分人期待的房价暴跌同样不会出现。

首先就是2月10日,国家统计局公布了1月物价指数。

1月份,全国居民消费价格(CPI)同比上涨5.4%,创下了2011年以来8年来的新高。

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短期看是受到了春节+疫情的双向影响,后面会有希望回落,但长期来看,通货膨胀仍在持续,而买房抗通胀的理念同样也会持续。

再者就是当前的大基建也不会停止,我们离发达国家的基建水平仍然存在一定距离。

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另一方面是黑天鹅事件下,之前高层会议提过的六稳——稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期,都面临着一定的压力,大基建+房地产仍然是有效的保障手段。

综合下来,个人的判断就是,今年上半年的低迷,并不代表今年会持续低迷,买房人仍然要抓住窗口期。

当前的购房市场成交量和冰冻没有两样,被暂时压抑住的购房需求,之后一定会被释放出来。

而且我身边就有很多这样坚定的声音:换房!

等疫情真正宣告结束后,一定会出现这样的景象:有钱的去买房换房,没钱的去旅游或吃喝逛消费,大家都被压抑太久了。

05

今年一直挂在嘴边的建议还值得跟各位重复——

选对城市!选好房子!这是很多人隔离14天悟出来的真理。

至于首套自住或刚改怎么判断买入时机?有以下三点建议:

有没有出现市场买入时机?即将量价齐升,出现了日光盘现象

有没有出现政策买入时机?直接涉及交易端的限售限购限贷降首付等政策调整

有没有房价盘整的周期?所在城市涨幅很猛,是否存在需要拧干的水份

最后说一句:我不鼓吹炒房,劝刚需买房,仍然还是要趁早

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